瞧一瞧：家居卖场“二房东”模式的困境

发布时间：2022-04-20 14:34:08 阅读：次来源：旅居车厂家

家居卖场“二房东”模式的困境

“以后广州市中心很难看到传统家居卖场了，没法活。”钟程建指了指身后的红树湾家具博览中心，这家2004年开业位于海印桥南的家居卖场，8月底就要关门结业。钟程建自2004年就入职家居卖场，这些年辗转在靓家居、金海马等卖场从事管理工作，也看着这些卖场一个个地撤场、关门、搬离市中心。

这些年随着租金上涨、竞争激烈，大型家居卖场一直处于生死边缘，加上经营模式的单一，家居卖场路子越走越窄。

“二房东”经营模式

“除了宜家等少量品牌，几乎所有国内家居卖场都是‘二房东’的经营模式。”钟程建表示，只是其中自营比例多少有差别，物业归属有差异。

所谓“二房东”也就是卖场经营者从业主手中租下物业，然后分租予各个家具店商。或者收取租金，或者根据店商的销售按比例提成。这一借鉴于百货业的发展模式，前十年颇受欢迎。一方面家具家居的集体呈现，可以“成行成市”地吸引购买人流；另一方面当时国内家具厂商普遍规模较少，借助这些平台对外销售最为有利。

在这种模式的带动之下，家居卖场蓬勃发展，经营规模也越来也大，从几千平方米的空间变成上万平方米、几万平方米、十几万平方米。起初家居卖场的经营者往往都会有一定的业界背景，或者是家居生厂商或者是经销商，这类经营者通常在卖场中有着不少自营份额，例如金海马的一些店门，自营比例超过1/3。他们通常都较为了解家具业的发展前景，也明白店商的经营状况。自从家居卖场成为“香饽饽”后，一些商业地产背景的经营者开始大规模进入，这些经营者有更雄厚的资本实力，更关心的是经营规模以及招商情况。他们或者是自建物业出租招商，或者承租了大面积商场再“转租”。

2008年开始，全国家居卖场急剧扩张，各种连锁加盟的家居卖场迅速涌现，短短几年间，全家具装修海报
国规模以上家居卖场的面积由几百万平方米，迅速上浮到去年的4000万平方米。根据中国家具协会的统计，按行业标准1万平方米年销售1亿元计算，去年家具建材行业实现年销售额约2000亿元，也就说2000万平方米的卖场面积就已经能够满足市场需求。亚太传媒董事长骆合理就认为全国大卖场中至少50%亏损。

伴随着今年房地产市场迅速进入冰冻期，家居建材市场也开始疲软。商务部流通业发展司、中国建材[-1.67%]流通协会共同发布的全国建材家居景气指数（BHI）显示，2014年6月全国建材家居市场整体延续5月份的疲弱态势，BHI指数环比下降3.8点，同比下降2.37点。全国规模以上建材家居卖场销售额为1024.4亿元，环比下降6.15%，同比下降0.31%。这是2014年春节之后首次同比、环比均有所下降。

但家居卖场龙头企业的扩张依然在延续，此前居然之家就宣布，分店数量将会从现在的70余家增长到近百家。除此之外，红星美凯龙、香江集团都在筹备大面积扩张。

加租不利商户，不加租杀伤业主

一边是加速开店，另一边却是倒闭频频。2014年中家居卖场调查报告显示，当前全国家居卖场撤店空置的情况正在不断加剧。调查涉及广州、上海、西安、南京、苏州等16个城市52家卖场，包括全国连锁卖场居然之家、红星美凯龙、吉盛伟邦等全国连锁卖场及地方卖场。调查结果显示，目前基本每一家卖场都存在撤店空置的现象，并且11个城市中有16个卖场的空置率超过20%，占比30%以上；22个卖场空置面积超过1万平方米以上，有8个卖场空置面积超过5000平方米以上，分别占比42.3%、15.4%。

商家撤走的原因无非是“租金太贵”。钟程建表示，随着城市扩展越来越快，一些原本属于城郊的区域迅速聚集了大量居住人口，随之而来的是物业租金的节节上涨。而家具陈列由于其本身特性，需要大面积的展示空间，“单位面积的租金相对而言肯定低于其他零售行业。”其表示。

7月15日，广州番禺区“五洲装饰材料城”七百余家商户罢市，抗议租金暴涨，并要求政府部门主持公道。据了解，这一装饰城的店铺租约今年8月就到期，要想续租，商户需要缴纳1万~7万元不等的升级改造费，并且租金上浮50%至100%，这让商户大叫吃不消。而该材料城的经营方则表示，新合同的租金涨幅是因应周边物业租金的市场价格制定的。至于升级改造，“为了保证竞争力，升级改造必不可少”，该公司负责人表示，公司前后将会投入5亿元改造项目，商户承担的只是很少一部分。

“番禺十年前只是广州的远郊，租金当然可以达到100元/平方米甚至更低。但现在该区域聚集人口众多，租金已达到近400元/平方米。”钟程建表示，业主谋求更高收益并不难理解。

如果不升租金，业主的利益又如何保证？在广州卖场罢市一周后，网络科技海报
长三角的淮安、南京等地也出现了业主拉横幅抗议的情况。这些业主在两年前购入了某大型连锁家居卖场的商铺，其后交由该卖场统一运营。其中一位陈姓业主在电话中向《中国经营报》记者表示“卖场给出了年回报8%的口头承诺”，然而去年到账的资金还不到商铺价格的1%，这意味着这笔投资要一百年才能收回账面成本。“他们给出的理由是市场需要培育，但据我们了解，相当部分的租金是由×××（卖场）收走了。”

面对这种矛盾，部分广州的家居卖场选择撤离市中心，选择在更贴近仓库的区域建卖场。

但与此同时，这也让部分优质商家离开了卖场。尚品宅配、恒生家具、靓家居等品牌的商家选择留在市中心，迁入大型SHOPPINGMALL。“首先人流量足够，而且购买力强，利于开发新客户群。”靓家居总经理曾育周表示。

前提是“家居卖场必须深度转型。经营者不能再满足于二房东的角色，要将单一的卖场变成整套生活资料平台”，中国建材流通协会常务副会长秦占学如是道。